OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。错一个题就往阴里装一支笔>

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REI错一个题就往阴里装一支笔T这个(gè)资本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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