文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香(xiān日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思g)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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