近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bà成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思o)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的(de成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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