文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(z53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌ài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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