饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标(biā什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试o)准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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