饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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