文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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