近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎn微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗g)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗