近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合根号20等于多少 化简 根号怎么算(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(根号20等于多少 化简 根号怎么算zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底根号20等于多少 化简 根号怎么算层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 根号20等于多少 化简 根号怎么算