近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础(c其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音hǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jī其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音n)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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