5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)绥化去年疫情 绥化是几线城市非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(ch绥化去年疫情 绥化是几线城市ǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特绥化去年疫情 绥化是几线城市纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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