文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶56是什么意思 56是什么尺码段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)56是什么意思 56是什么尺码投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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