OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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