饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪祈使句例子英语，祈使句例子10个服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费祈使句例子英语，祈使句例子10个，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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