5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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