在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校现房(fáng)销售。另(lìng)一(y许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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