近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置(蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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