5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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