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好好记住我在你体内的感觉民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。好好记住我在你体内的感觉trong>

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州好好记住我在你体内的感觉以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。