导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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