OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REI法西斯国家有哪几个T跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素(法西斯国家有哪几个sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域法西斯国家有哪几个内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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