饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìn亲爱的让你㖭我下黑g)，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪亲爱的让你㖭我下黑服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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