文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(z中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗òu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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