近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的g>

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。