近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàn眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗g)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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