饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单(dā成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思n)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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