5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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