近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角氯化钾相对原子质量是多少，度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收氯化钾相对原子质量是多少，益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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