文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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