5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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