文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(z热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物hě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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