导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(swork on的用法以及语法，workon的用法总结hāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房work on的用法以及语法，workon的用法总结(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)work on的用法以及语法，workon的用法总结需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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