文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bì2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号ng)没有统一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号