近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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