文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买禧与喜的区别是什么，喜字logo设计家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监禧与喜的区别是什么，喜字logo设计管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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