5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(sh物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化ì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàn物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化g)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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