文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(ji康师傅是哪国的牌子？è)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(sh康师傅是哪国的牌子？ī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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