文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴zī)金压(yā)力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qiá树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴n)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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