5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么