5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负数学中e等于多少，高中数学中e等于多少债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有数学中e等于多少，高中数学中e等于多少极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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