万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(100块钱值多少美元，100美元是几百元钱héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪(h100块钱值多少美元，100美元是几百元钱áo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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