万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年(双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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