万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá一个男的长期不碰他老婆是什么原因)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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