文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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