文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(cén俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗g)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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