5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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