饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(本初是谁dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降本初是谁低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这(本初是谁zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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