文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiā糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思ng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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