导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城(chén猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种g)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种