文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dān往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么g)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(pí往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么ng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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